在樓市調(diào)控大背景下，旅游地產(chǎn)成為眾多房企規(guī)避調(diào)控的“藍(lán)海”，部分房企借道旅游地產(chǎn)低價(jià)圈地獲取資源，市場(chǎng)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)就此形成。在萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山、雅居樂(lè)清水灣等項(xiàng)目屢被曝出風(fēng)險(xiǎn)隱患之時(shí)，佳兆業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的決心依然勢(shì)不可擋，其試水的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——綏中東戴河目前進(jìn)行的如火如荼。

不過(guò)，該項(xiàng)目近日被指低價(jià)買(mǎi)地獲取暴利，同時(shí)項(xiàng)目存在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)退潮期，佳兆業(yè)曾以“地產(chǎn)黑馬”姿態(tài)出現(xiàn)，但在行業(yè)回暖之際，佳兆業(yè)卻因激進(jìn)擴(kuò)張受到詬病，引發(fā)業(yè)界深思。

復(fù)合旅游地產(chǎn)隱藏爛尾風(fēng)險(xiǎn)

在8月舉行的中國(guó)國(guó)際濱海旅游新區(qū)發(fā)展高峰論壇上，佳兆業(yè)綏中區(qū)域董事長(zhǎng)田永久對(duì)外宣布，佳兆業(yè)計(jì)劃在遼寧綏中縣東戴河新區(qū)建造建筑總量為1000萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要將其打造成類(lèi)似迪拜的國(guó)際旅游勝地。

田永久介紹，項(xiàng)目占地11平方公里，斥資500億元，第一期投資達(dá)到20億元。目前項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)建設(shè)18棟高層，還有一個(gè)五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)今年年底對(duì)外營(yíng)業(yè)。去年11月份第一期高層公寓已進(jìn)入銷(xiāo)售。

眾所周知，由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量大，對(duì)資金的實(shí)力要求高。雖其后期收益豐厚，然而初始投資額度高、項(xiàng)目培育期長(zhǎng)，需要持續(xù)的流動(dòng)資金補(bǔ)充。而公開(kāi)資料顯示，東戴河項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6-8年。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂(yōu)的說(shuō)，“如果企業(yè)沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，盲目投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，很容易拖垮企業(yè)。屆時(shí)項(xiàng)目中一些酒店、住宅等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)不好出手，資產(chǎn)盤(pán)活艱難。”

2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)”正式更名為“遼寧東戴河新區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃，東戴河新區(qū)西起遼冀交界處，東至高嶺鎮(zhèn)疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，總面積105萬(wàn)平方公里，未來(lái)將被打造成國(guó)際濱海文化旅游休閑圣地。

“在這個(gè)大背景下，兼顧多重目標(biāo)的旅游地產(chǎn)很自然會(huì)得到政府的支持。”佳兆業(yè)集團(tuán)人士稱(chēng)。

與各地借旅游資源招商引資如出一撤，佳兆業(yè)被奉為上賓受到當(dāng)?shù)卣Y遇。與其相似的，還有地處深山老林的萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)。巨資、風(fēng)險(xiǎn)、圈地、造城已成為它們共同的關(guān)鍵詞。

截止到2012年9月，綏中東戴河新區(qū)在售樓盤(pán)達(dá)12個(gè)，而截至2011年末，綏中全縣總?cè)丝跀?shù)也不過(guò)64萬(wàn)。在如此偏僻的縣城里發(fā)展旅游地產(chǎn)，不得不讓人擔(dān)憂(yōu)其發(fā)展前景。

日前，佳兆業(yè)相關(guān)人士在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)堅(jiān)稱(chēng)，作為一家香港上市公司，佳兆業(yè)擁有十多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司的發(fā)展實(shí)力將保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。

不過(guò)，根植于南方的開(kāi)發(fā)商能否成功運(yùn)營(yíng)北方旅游地產(chǎn)，仍成疑問(wèn)。而受限于北方季節(jié)影響的海岸度假資源，以及遜于南北戴河的成熟配套，也使得東戴河發(fā)展?jié)摿Τ蔀槲粗獢?shù)。

“綏中這地方其實(shí)是相對(duì)來(lái)說(shuō)屬于窮鄉(xiāng)僻壤，開(kāi)發(fā)商如果實(shí)力不夠，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。”一位曾經(jīng)考察過(guò)東戴河項(xiàng)目的投資人士對(duì)記者表示。

事實(shí)上，東戴河新區(qū)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況并不盡如人意。上述投資人士透露，同處于東戴河新區(qū)的恒泰時(shí)間海于去年8月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了。

有分析人士指出，旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期取決于銷(xiāo)售速度。如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，銷(xiāo)售速度緩慢，將會(huì)形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。