每經編輯｜每經記者 羅碧 發(fā)自香港    

每經記者 羅碧 發(fā)自香港

一直將城市更新作為主攻方向的佳兆業(yè)集團（01638，HK），其在舊改上的專注在今年上半年的業(yè)績報告中逐漸顯現(xiàn)出回報。

8月15日，佳兆業(yè)集團在香港發(fā)布中期業(yè)績，報告顯示，上半年，佳兆業(yè)累計完成70.2億元營業(yè)額，毛利達25.6億元，較上年同期分別大幅增長205.0%和130.5％。核心凈利潤增長195.1%至10.93億元。

報告顯示，上半年佳兆業(yè)共實現(xiàn)合約銷售110億元，按年增長70.7%。已完成的合約銷售額中，于去年年底推出的位于深圳龍華的舊改項目——佳兆業(yè)城市廣場的銷售額占比高達21.5%。

根據佳兆業(yè)此前對外透露信息顯示，佳兆業(yè)城市廣場的銷售毛利潤率達50%，而對于今年6月推出的深圳大鵬佳兆業(yè)假日廣場，佳兆業(yè)集團董事局主席郭英成向 《每日經濟新聞》記者表示，該項目銷售毛利率仍將維持在50%左右。

回歸一二線城市

從1999年公司成立初就將業(yè)務定位為“在城市郊區(qū)開發(fā)大型住宅物業(yè)”的佳兆業(yè)，在2012年之前主要將業(yè)務范圍鎖定在三線及低級別城市。

根據2012年年報顯示，從2011年下半年開始，佳兆業(yè)開始回歸一線以及省會城市，在2012年全年購入的21幅價值45億元的地塊中，73%位于一二線城市。

今年上半年，佳兆業(yè)在土地市場上共投入86.5億元，購入12幅地塊，用超過營業(yè)收入的金額“搶地”的佳兆業(yè)被外界評價為“激進”。

對此，佳兆業(yè)解釋稱，這與公司轉向一二線城市的戰(zhàn)略調整相符。記者了解到，在上半年佳兆業(yè)購入的12幅地塊中，91.7%位于一線及省會城市。佳兆業(yè)此前表示，一線城市競爭激烈，但一線城市的供應也少，去化率快，相應的系統(tǒng)性風險也較小。

郭英成在業(yè)績報告會上表示，三四線城市競爭激烈，市場利潤空間相對小，“隨著佳兆業(yè)今年資本結構的改變，回歸到一二線發(fā)展很正常，三四線城市會保留在30%左右。”

對于佳兆業(yè)上半年拿地表現(xiàn)出來的積極態(tài)度，佳兆業(yè)集團董事會副主席兼執(zhí)行董事譚禮寧在闡述佳兆業(yè)上半年負債率從去年同期的74.0%升至77.6%的原因時，譚禮寧表示，負債比例上升主要因為“三、四月份做完融資后就去收購土地”。

今年上半年，佳兆業(yè)三次發(fā)行優(yōu)先票據，共募集13.4億美元以融資2014及2015年到期的債項，上述交易使得佳兆業(yè)債務到期組合的期限由2012年年底的平均2.2年延長至3.6年，資金成本由2012年底的10.2%降至8.4%。

此外，上半年增長較快的銷售額也是佳兆業(yè)在土地市場上頻頻出手的原因。中報顯示，佳兆業(yè)上半年實現(xiàn)合約銷售約110億元，按年增長70.7%。佳兆業(yè)集團總裁金志剛認為，從今年以來的情況看，政策調控的余地已不及前兩年大，“政策環(huán)境會越來越好，需求也很旺盛，今年下半年佳兆業(yè)新推的面積充足，上半年賣110億，完成全年220億的銷售沒有任何難度”。

舊改仍是利潤“奶牛”

中報顯示，上半年佳兆業(yè)110億元的合約銷售額中，21.5%來自佳兆業(yè)去年底入市的深圳佳兆業(yè)城市廣場第一期的貢獻。去年底佳兆業(yè)曾對外透露，該項目地價為3600元／平方米，而實際售價為1.7萬~2.2萬元／平方米，銷售毛利可達50%。

但今年初，深圳市出臺了優(yōu)化資源配置促進產業(yè)轉型升級的“1+6”文件，其中，對2006年的基準地價進行了上調，業(yè)內人士對此反響較大，認為這會造成舊改成本上升。

郭英成向《每日經濟新聞》記者表示，上述政策主要針對新的舊改項目，佳兆業(yè)進入舊改項目較早，均按當時實行的基準地價拿項目，對已拿項目的成本影響不太大?！盎鶞实貎r在整個地價中占比不大，調整后也不多。市場價格已經提高了很多，基準地價的上調跟不上市場價格的上調。”

據了解，佳兆業(yè)在珠三角已擁有超過900萬平方米的舊改土地儲備。除深圳佳兆業(yè)城市廣場外，今年6月佳兆業(yè)另一舊改項目已在深圳入市。郭英成坦言，這一項目的銷售毛利率仍能維持在50%左右。

對于行業(yè)普遍認可的 “暴利時代已過去”的說法，郭英成認為，在舊改方面一向表現(xiàn)突出的佳兆業(yè)在毛利率上仍有相當大的競爭力，“舊改的土地位置都較特殊，毛利率有相當大的競爭水平?！?/p>

中報顯示，上半年，佳兆業(yè)毛利潤同比上升130.5%至25.6億元，核心純利上升195.1%至10.93億元。