每經(jīng)編輯｜區(qū)家彥 吳若凡    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 吳若凡 發(fā)自廣州、上海

繼此前斥資62億港元入股碧桂園成為其第二大股東后，中國(guó)平安與碧桂園在業(yè)務(wù)層面也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作階段。

5月29日，由中國(guó)平安旗下的平安好房發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟正式成立，這個(gè)聯(lián)盟聚集了萬(wàn)科、綠地、碧桂園等數(shù)十家國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)。在會(huì)上，碧桂園宣布聯(lián)合中國(guó)平安共同推出國(guó)內(nèi)首款房產(chǎn)眾籌金融產(chǎn)品，試點(diǎn)項(xiàng)目為碧桂園位于上海的嘉定項(xiàng)目。

平安好房首席執(zhí)行官莊諾在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)眾籌將顛覆房地產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式，一方面大大降低了開發(fā)商的投入成本，實(shí)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，另一方面能提前鎖定意向客戶，提高項(xiàng)目的銷售去化速度。

平安碧桂園首嘗房產(chǎn)眾籌

按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程，開發(fā)商在拿地后根據(jù)地塊特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，然后尋找融資用于開發(fā)建設(shè)，待項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件后，再尋找意向客戶。

平安好房首席執(zhí)行官莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，平安的房產(chǎn)眾籌大概流程是：開發(fā)商拿地后找到他們談合作，平安好房從中挑選合適的項(xiàng)目，再根據(jù)合作對(duì)象提出的要求，設(shè)計(jì)出符合他們各自需求的金融產(chǎn)品，放到平安前海眾籌平臺(tái)實(shí)現(xiàn)募集，以此提前圈定意向客戶，融資完成后，項(xiàng)目開工。

據(jù)悉，目前市面上開發(fā)商的眾籌僅僅停留在營(yíng)銷、價(jià)格層面上，而這次碧桂園是真正意義上的開發(fā)眾籌。這其中，碧桂園主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與建造，眾籌產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與銷售都由平安好房負(fù)責(zé)。

按照莊諾的設(shè)想，碧桂園上海嘉定項(xiàng)目將以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可以購(gòu)買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或部分的權(quán)益。之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。據(jù)悉，具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，雙方仍在制定中，預(yù)計(jì)6月下旬正式對(duì)外公布。

利用眾籌開發(fā)，意味著開發(fā)商能真正實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。莊諾告訴記者，以碧桂園的項(xiàng)目為例，從拿完地后開始眾籌，一直到房子建成，周期為18個(gè)月，其中資金募集期最長(zhǎng)為一個(gè)月。如果募資效果理想，募集到的資金足以覆蓋項(xiàng)目的整體開發(fā)資金需求，這意味著碧桂園無(wú)需承擔(dān)巨大的資金壓力，從而實(shí)現(xiàn)向代建營(yíng)運(yùn)者的角色轉(zhuǎn)型。由于眾籌產(chǎn)品的發(fā)售對(duì)象均為意向客戶，碧桂園就能提前鎖定項(xiàng)目的意向客戶，降低后續(xù)銷售壓力。

此外，由于眾籌模式節(jié)省了融資成本與營(yíng)銷成本，開發(fā)商能在不損害利潤(rùn)率的前提下，制定更優(yōu)惠的售價(jià)。根據(jù)莊諾的預(yù)想，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式中，拿地成本是硬性支出，眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約融資成本、部分營(yíng)銷成本及其他運(yùn)營(yíng)成本，由于拿來(lái)建房的眾籌資金并沒有融資成本，鎖定客源也不需要做太多市場(chǎng)營(yíng)銷，最終節(jié)約的成本可能達(dá)到房?jī)r(jià)的三分之一。

客戶接受度成最大考驗(yàn)

盡管眾籌開發(fā)對(duì)開發(fā)商帶來(lái)的好處顯而易見，但對(duì)于客戶能否產(chǎn)生足夠的吸引力仍有待觀察。

以針對(duì)碧桂園的眾籌產(chǎn)品為例。莊諾表示，目前產(chǎn)品的細(xì)節(jié)仍在制定中，收益率取決于房屋的定價(jià)，在核算成本之后，根據(jù)房屋每平方米的售價(jià)來(lái)商定眾籌價(jià)格。

談到發(fā)行渠道問(wèn)題，莊諾表示，平安自身就擁有一億多的客戶信息，這里面包括平安壽險(xiǎn)、車險(xiǎn)用戶，同時(shí)平安好房網(wǎng)注冊(cè)用戶就達(dá)100多萬(wàn)，平安會(huì)在好房網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布產(chǎn)品，同時(shí)向這些客戶推送信息。

易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此類產(chǎn)品的后續(xù)銷售以及產(chǎn)品分配環(huán)節(jié)，對(duì)于產(chǎn)品的定價(jià)會(huì)有爭(zhēng)議。畢竟過(guò)去傳統(tǒng)的住房模式是先定價(jià)，再有市場(chǎng)成交。而這個(gè)模式其實(shí)是把舊模式顛倒過(guò)來(lái)了，購(gòu)房者先認(rèn)購(gòu)房屋，最后的定價(jià)不會(huì)馬上公布，實(shí)際上也無(wú)法公布，這是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，最后不排除會(huì)有扯皮現(xiàn)象出現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，此類產(chǎn)品在政策推進(jìn)過(guò)程中，要想獲得相關(guān)地方政府的支持，也有難度。實(shí)際上，上海市沒有類似的政策條文，所以這可能會(huì)加大產(chǎn)品創(chuàng)新的協(xié)調(diào)成本，尤其是在產(chǎn)品規(guī)劃方面會(huì)遇到各類障礙，需要這兩家企業(yè)去解決。

睿信致成管理咨詢公司合伙人、總裁薛迥文向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，金融產(chǎn)品的定價(jià)非常復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)先要為風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品定價(jià)，而后找到相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好顧客群。產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要求市場(chǎng)能夠接受，這樣才能找到對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好的購(gòu)買者。