每經(jīng)編輯｜魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

僅僅30天，房地產(chǎn)行業(yè)格局再次發(fā)生巨大變化。

根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的2016年1-4月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)排行榜，對(duì)比該機(jī)構(gòu)一季度發(fā)布的排行榜，房企銷售金額排名前20房企排位均發(fā)生較大變化。此外，值得注意的是，一季度排名第10位的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，此次以223.5億元的銷售金額排名第12，金地集團(tuán)則以275億元的銷售金額擠進(jìn)前十。

30天上演一出排位劇變的大戲，誰(shuí)都希望抓住這一波市場(chǎng)行情，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)更強(qiáng)的銷售能力，為未來(lái)在資本市場(chǎng)獲取更好的估值奠定基礎(chǔ)。

一不小心就會(huì)跌出領(lǐng)先位置

4月份房企排名發(fā)生較大變化，以往保持較穩(wěn)定的TOP10也存在排位變化以及新成員進(jìn)入的情況。一季度排名第5的保利地產(chǎn)一躍成為第3名，綠地和碧桂園紛紛讓賢退居第4、5名；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)則跌出前10，金地集團(tuán)順利進(jìn)軍TOP10房企。

以商業(yè)地產(chǎn)為主的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)遭遇商業(yè)市場(chǎng)冷待，萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型并增加體驗(yàn)式消費(fèi)布局，規(guī)模方面已力不從心。2015年萬(wàn)達(dá)商業(yè)收入1904.5億元，同比增長(zhǎng)4.4%，2016年萬(wàn)達(dá)下調(diào)房地產(chǎn)收入目標(biāo)至640億元，但需保持利潤(rùn)的增長(zhǎng)。從這一點(diǎn)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)跌出TOP10也是意料之中。

而排名11~20位的房企排位之爭(zhēng)更加激烈，排位均發(fā)生變化，在一季度擠進(jìn)TOP11~20的房企中，其中4家排名下降，6家上升。旭輝地產(chǎn)則以173.9億元的銷售金額排名17，順利擠進(jìn)TOP20。

位于這一梯度的房企之間處于混戰(zhàn)當(dāng)中，排位賽競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。房企排位賽的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)了房企的市場(chǎng)格局和銷售策略的差異。4月部分二線城市市場(chǎng)銷售大好，對(duì)于布局在南京、杭州、天津、濟(jì)南、合肥等城市的房企，將因?yàn)閰^(qū)域市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)的提振而使得整個(gè)房企的銷售業(yè)績(jī)得到提升。

二線城市成交火爆導(dǎo)致排名變局

當(dāng)然，房企銷售業(yè)績(jī)也受推貨節(jié)奏的影響。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，擠進(jìn)第17名的旭輝地產(chǎn)布局全國(guó)17個(gè)城市，多數(shù)項(xiàng)目集中在北京、上海、廈門、廊坊、合肥、蘇州等市場(chǎng)較好的一線城市以及二線城市，精準(zhǔn)的市場(chǎng)布局給旭輝帶來(lái)快速的業(yè)績(jī)提升。

受益于市場(chǎng)行情大好，房企4月份業(yè)績(jī)整體出現(xiàn)大幅上升，2016年1~4月銷售金額同比增長(zhǎng)66%。同時(shí)，房企各梯隊(duì)的門檻值同比增加均超50%，其中TOP10業(yè)績(jī)門檻值達(dá)到275億元，同比增加67%。

從房企業(yè)績(jī)完成情況來(lái)看，45家典型企業(yè)中有近一半的房企完成年度銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)的三分之一。恒大、旭輝、越秀、融創(chuàng)、魯能及華發(fā)等8家企業(yè)表現(xiàn)較好，完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的40%以上。

從銷售金額榜來(lái)看，房地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，萬(wàn)科1102.4億元排第一位，恒大緊隨其后。萬(wàn)科破千億僅用118天，恒大前4月銷售金額同比大漲99%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，除去萬(wàn)科、恒大之外的千億房企業(yè)績(jī)差距較小，尤其是此次排位發(fā)生變化的綠地、保利和碧桂園。據(jù)了解，4月30日一天碧桂園銷售金額直指100億元，可以預(yù)見(jiàn)，等到銷售回款了，5月份千億房企陣營(yíng)排位又將發(fā)生變化。原本排位保持相對(duì)穩(wěn)定的千億房企之間也出現(xiàn)頻繁變化，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)格局正在被顛覆。

二季度后市場(chǎng)可能逆轉(zhuǎn)？

前4月房企銷售業(yè)績(jī)的提升在很大程度上是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的結(jié)果。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份百城新建住宅價(jià)格上漲城市增多，71個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。滬深限購(gòu)升級(jí)，購(gòu)房需要外溢至周邊城市，滬深成交回落，重點(diǎn)二線城市以及一線周邊城市成交火爆。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，即在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫(kù)存壓力依然非常大。因此，政策方向不再是單向?qū)捤?，而是雙向的“托底蓋帽”。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，部分二線城市非剛性需求增加，政策或?qū)⒚媾R收緊，部分重點(diǎn)城市或?qū)⒓杏瓉?lái)新一輪政策收緊。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在憂慮，“中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去的低迷與今天的火爆都不是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，三四線城市的供大于求與一二線城市的供不應(yīng)求都是土地供應(yīng)的放松與緊縮造成，我們永遠(yuǎn)不要低估政府調(diào)控市場(chǎng)的能力。”

現(xiàn)行政策已給樓市帶來(lái)繁榮，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步企穩(wěn)，歐陽(yáng)捷希望政策不要再過(guò)于激進(jìn)，保持全年市場(chǎng)的平穩(wěn)。

基于市場(chǎng)成交火熱的情況，4月各地政府因城施策，廊坊、惠州等一線周邊城市投機(jī)需求增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府緊急出臺(tái)限購(gòu)、提高首付比例、規(guī)范開(kāi)發(fā)商行為等政策；南京、蘇州等城市房?jī)r(jià)水平較高且上漲勢(shì)頭較快，限價(jià)政策出臺(tái)，平抑房?jī)r(jià)；對(duì)于部分城市庫(kù)存壓力較大的城市，政府通過(guò)提高貸款額度、給予財(cái)政補(bǔ)貼等措施刺激需求釋放，達(dá)到去庫(kù)存的目的。

海通證券發(fā)布的最新研究報(bào)告稱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇短期放緩，貨幣政策或從實(shí)際寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。

據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)上漲行情很大程度上是受寬松貨幣和信貸政策的影響，資金涌入市場(chǎng)以求保值升值。在政策面臨收緊，利好因素減少的情況下，樓市能否保持火熱的成交態(tài)勢(shì)尚待觀察。

業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前市場(chǎng)情況良好，開(kāi)發(fā)商紛紛加大推貨力度，樓市的臉可是說(shuō)變就變，現(xiàn)在能賣一套是一套。