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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

7月29日，SOHO中國(guó)宣布，旗下項(xiàng)目SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)整體出售，成交總額32.97億元，折合單價(jià)7.67萬(wàn)元/平方米。這個(gè)曾經(jīng)被SOHO視為轉(zhuǎn)型租賃業(yè)務(wù)重要資產(chǎn)的項(xiàng)目，在決定正式出售的4個(gè)多月后，終于找到了下家。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者據(jù)SOHO中國(guó)2015年報(bào)推算，其租金主要來(lái)源的京滬項(xiàng)目整體租金收益率僅2.14%；且距離轉(zhuǎn)型之初的目標(biāo)，2017年租金收入達(dá)40億元的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

賣樓償債

轉(zhuǎn)型4年，SOHO中國(guó)重啟銷售之路。7月29日，SOHO中國(guó)宣布，旗下項(xiàng)目SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)整體出售，成交總額32.97億元，折合單價(jià)7.67萬(wàn)元/平方米。

自2012年8月轉(zhuǎn)型以來(lái)，SOHO中國(guó)在經(jīng)歷了2015年唯一一個(gè)沒(méi)有物業(yè)銷售的財(cái)年之后，宣布重啟物業(yè)銷售。

SOHO中國(guó)只租不售的戰(zhàn)略是否轉(zhuǎn)移，成為關(guān)注焦點(diǎn)。早在今年3月，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，SOHO中國(guó)提出出售物業(yè)的想法時(shí)，董事長(zhǎng)潘石屹就給出了解釋，SOHO中國(guó)決定抓住時(shí)下北京、上海房?jī)r(jià)上漲的良機(jī)，出售旗下比較成熟的、出租情況非常理想的非核心資產(chǎn)。

不缺錢的SOHO中國(guó)，賣樓償債。SOHO中國(guó)稱，出售該物業(yè)是為進(jìn)一步減少公司美元債務(wù)，避免外匯大幅變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱SOHO中國(guó)年報(bào)發(fā)現(xiàn)， 2015年SOHO中國(guó)的凈負(fù)債率為24%，且公司現(xiàn)金流充足，現(xiàn)金和存款共計(jì)90.12億元。截至2015年末，SOHO中國(guó)美元債務(wù)僅有約2.53億元票據(jù)尚未結(jié)清。

就上述問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電SOHO中國(guó)，對(duì)方表示，不方便回應(yīng)。

租金回報(bào)率只有預(yù)期1/5

租金大幅上漲是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的可喜之處，但租金收益率較低依然是問(wèn)題。

2015年，SOHO中國(guó)租金收入10.52億元，較2014年的4.25億元，上漲148%。但同期，SOHO中國(guó)在京滬的8個(gè)項(xiàng)目租金收益率僅2.14%，與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。

轉(zhuǎn)型之初的2012年，CEO張欣在接受媒體采訪時(shí)曾表示，預(yù)計(jì)5年后SOHO中國(guó)150萬(wàn)平方米的物業(yè)年租金收入將超過(guò)40億元，年回報(bào)率逾10%。

SOHO中國(guó)年報(bào)顯示，其在北京和上海的8個(gè)已建成項(xiàng)目可出租面積合計(jì)為66.61萬(wàn)平方米，2015年租金收入為8.83億元，如將項(xiàng)目的出租率還原為100%，則SOHO中國(guó)在北京和上海持有的建成物業(yè)的租金收入約為9.87億元。

此外，年報(bào)對(duì)京滬兩地已落成物業(yè)的估值為460.82億元，以此估算，SOHO中國(guó)所持物業(yè)的租金收益率為2.14%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,SOHO中國(guó)由售轉(zhuǎn)租以后，業(yè)績(jī)和利潤(rùn)連年下滑，因國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益仍靠升值為主，租售比并不理想，SOHO中國(guó)通過(guò)出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以在營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)方面得以改善，且較租金收益要來(lái)的多，來(lái)的快。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，重啟物業(yè)銷售并獲得較好的受益的前提仍是項(xiàng)目管理質(zhì)量問(wèn)題，SOHO中國(guó)仍需在提升租金上下功夫。

股價(jià)持續(xù)低迷

少了物業(yè)銷售的支撐，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)雙雙下滑；但優(yōu)質(zhì)物業(yè)的銷售有助于公司報(bào)表改善。

SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額連續(xù)3年下降。綜合該公司3年的年報(bào)，2015年?duì)I業(yè)額約為9.95億元，較2014年的60.98億元下降84%，2013年，SOHO中國(guó)營(yíng)收總額為146.1億元。

減少物業(yè)銷售，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)成連年下滑趨勢(shì)。2015年，公司凈利潤(rùn)約5.38億元，核心凈利潤(rùn)約4.23億元；2014年公司凈利潤(rùn)41億元，核心純利18億元；2013年公司錄得凈利潤(rùn)是73.9億元，其中核心利潤(rùn)是44億元。

盡管SOHO中國(guó)解釋稱，營(yíng)業(yè)額下降的主要原因是公司業(yè)務(wù)模式從“開(kāi)發(fā)銷售”向開(kāi)發(fā)自持轉(zhuǎn)變所致，但股價(jià)的連連走低，意味著市場(chǎng)并不買賬。2012年8月，SOHO宣布轉(zhuǎn)型時(shí)股價(jià)為4.65元/股，截至2016年7月29日，其股價(jià)收于3.58元/股，較4年前跌幅超23%。

重啟物業(yè)銷售，將大幅緩解SOHO中國(guó)利潤(rùn)壓力。SOHO中國(guó)2015年報(bào)顯示，公司毛利潤(rùn)約7.34億元，同比下跌76%，而此次項(xiàng)目出售，毛利潤(rùn)約5.02億元，相當(dāng)于去年公司毛利潤(rùn)總和的68.39%。

SOHO中國(guó)對(duì)外表示，該項(xiàng)目為公司非核心資產(chǎn)，不會(huì)產(chǎn)生較大影響?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這樣一個(gè)“二等項(xiàng)目”的租金收益率不僅不低還很高。記者根據(jù)SOHO中國(guó)2015年年報(bào)計(jì)算，該項(xiàng)目租金收益率是公司京滬8個(gè)已落成項(xiàng)目租金收益率的2倍還要多，而核心項(xiàng)目包含在8個(gè)項(xiàng)目之中。

SOHO中國(guó)公布的信息顯示，該項(xiàng)目位于有小陸家嘴之稱的竹園商貿(mào)區(qū)，項(xiàng)目自招租以來(lái)出租率100%，2015年租金同比漲幅24.7%，截至出售前，該項(xiàng)目租金已超10元/平方米/天。

根據(jù)SOHO中國(guó)官方微信對(duì)外公布的信息顯示，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目租金超10元/平方米/天，項(xiàng)目均價(jià)為7.67萬(wàn)元/平方米，以此推算，該項(xiàng)目的租金收益率為4.69%，較整體物業(yè)租金收益率高2.55個(gè)百分點(diǎn)。

是否會(huì)繼續(xù)出售項(xiàng)目？SOHO中國(guó)未直接答復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。潘石屹在2015年業(yè)績(jī)會(huì)表示，項(xiàng)目賣個(gè)好價(jià)格，獲取更多利潤(rùn)，可給予股東更好的回報(bào)。