據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，4月以來(lái)，北京、杭州、成都等地土地出現(xiàn)流拍，其中北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計(jì)達(dá)到6宗。背后有哪些原因？

土地流拍案例增加

剛剛過(guò)去的4月份，全國(guó)多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年首次土地流拍。而在5月8號(hào)，成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊，一宗262畝商用地宣告流拍。

土地流拍的原因是什么？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析：第一個(gè)原因是嚴(yán)厲的限購(gòu)，住房按揭的條件非常嚴(yán)格，住宅貸款的基準(zhǔn)利率也在上升，而且審核也從嚴(yán)，導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)力在下降。第二個(gè)原因，這些流標(biāo)的土地，基本上在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，屬性比較復(fù)雜，在整個(gè)資金面收緊的情況下，相對(duì)而言質(zhì)量不是很好、屬性不是很好的土地，流標(biāo)就自然而然地出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)商向房屋運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變

這也說(shuō)明：房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)向理性，拿地、賣(mài)房，賺巨額差價(jià)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。政府出臺(tái)各項(xiàng)政策鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)商向房屋運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，也成為行業(yè)新趨勢(shì)，一些房地產(chǎn)商開(kāi)始增加自己持有項(xiàng)目的比例。

但作為全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠書(shū)院在開(kāi)啟預(yù)租時(shí)，90平方米“月房租1.5萬(wàn)元起”“十年租金180萬(wàn)元起”的價(jià)位，還是引起了熱議，大部分租房族認(rèn)為價(jià)格太貴、不親民。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即使這個(gè)價(jià)位，還是覺(jué)得不掙錢(qián)。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，業(yè)內(nèi)看好長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，但目前盈利有困難，“業(yè)內(nèi)還沒(méi)有看到做長(zhǎng)租公寓掙錢(qián)的情況。”

回報(bào)率低導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓不掙錢(qián)

長(zhǎng)租公寓為什么不掙錢(qián)？主要就是回報(bào)率低。比如北京，年租金投資回報(bào)率甚至僅百分之一多一點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，企業(yè)自持住房模式是一個(gè)階段性產(chǎn)物，未來(lái)很可能會(huì)消失。

張大偉分析指出，拿地的時(shí)候，部分房企認(rèn)為當(dāng)時(shí)的政策不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，政策有寬松的可能性，可以以租代售。但是在后來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，也出現(xiàn)過(guò)一些企業(yè)變相以租代售，被政府叫停，體現(xiàn)了北京市政府對(duì)于樓市調(diào)控的堅(jiān)決性。這樣來(lái)看，這一批土地，核心代表就是四宗百分之百自持的土地項(xiàng)目，現(xiàn)在來(lái)看肯定是虧損，只是虧損多少的問(wèn)題。自持是歷史發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)的一個(gè)階段性的產(chǎn)物。目前，國(guó)家又供應(yīng)了一些集體型用地，在土地出讓的時(shí)候就設(shè)計(jì)為租賃房土地，地價(jià)比較便宜。

房地產(chǎn)業(yè)期待住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，是國(guó)際通行的做法，有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)。陳云峰說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在對(duì)此寄予厚望。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)資產(chǎn)證券化，拿到一部分資金。業(yè)內(nèi)對(duì)資產(chǎn)證券化千呼萬(wàn)喚，但現(xiàn)在只是破冰，大規(guī)模的推開(kāi)還是一件難事，值得政策面和行業(yè)更加關(guān)注。

（來(lái)源：央廣網(wǎng) ）