隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺，城市更新伴隨著中國大中城市過去30年的高速發(fā)展，迎來了以存量煥新、內涵增值為發(fā)展訴求的全新時代。有機構預測，城市更新的市場規(guī)模將達萬億元，這是一個全新且廣闊的賽道，吸引了眾多主體參與其中。

尤其是粵港澳大灣區(qū)，寸土寸金，城市更新市場規(guī)模龐大。作為以深耕粵港澳大灣區(qū)為核心的企業(yè)，龍光地產(chǎn)(3380.HK)在城市更新領域斬獲頗豐。

在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，龍光地產(chǎn)管理層首次提出了“區(qū)域深耕+城市更新”雙輪驅動戰(zhàn)略，以保障公司規(guī)模和利潤的持續(xù)增長。

這也讓外界對這家低調務實的房企不得不重新審視，因為這家公司在不經(jīng)意間已經(jīng)成為粵港澳大灣區(qū)城市更新領域的“隱形航母”。

今年上半年，龍光地產(chǎn)繼續(xù)堅持前瞻性投資策略，深耕核心都市圈，通過多渠道方式拓展土儲資源，其中公司以收并購和城市更新方式，在深圳、珠海、佛山等多個城市新增城市更新類項目貨值852億元。

截至6月30日，龍光地產(chǎn)在10個城市拓展了共計62個城市更新項目，可轉化土儲面積1877萬平米，貨值超過3250億元，其中90%以上位于粵港澳大灣區(qū)，已經(jīng)成為名副其實的大灣區(qū)城市更新領跑者。

值得關注的是，城市更新歷來都是孵化周期長，不確定性強，讓很多開發(fā)商深陷其中無法自拔。但龍光地產(chǎn)的城市更新項目中，有2600億元貨值布局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，占比達80%，這意味著公司的城市更新項目轉化能力較強。

實際上，龍光地產(chǎn)城市更新業(yè)務已有良好業(yè)績記錄。2018年，該公司成功孵化了珠海玖龍匯和佛山綠島湖項目后，貨值僅200億元。2019年，龍光地產(chǎn)預計還將成功孵化深圳蛇口自貿區(qū)、惠州大亞灣和深圳僑城東3個項目，貨值超700億元，價值頗為可觀。

公司管理層在業(yè)績會上直言：“城市更新項目是粵港澳大灣區(qū)的獨特機遇，也是龍光地產(chǎn)補充土儲的重要來源。公司深耕大灣區(qū)17年，熟悉每個城市的土地規(guī)劃、城市更新政策及區(qū)域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發(fā)優(yōu)勢和主場優(yōu)勢。”

按照計劃，龍光地產(chǎn)未來每年孵化城市更新項目貨值不低于300億元，每年利潤貢獻占公司核心利潤10%至20%。

值得注意的是，該公司土地儲備的成本較低，城市更新項目土地成本占售價不到25%，將有力支撐銷售和利潤的長期穩(wěn)健增長。

城市更新項目投資少，價值高，盈利可見性清晰，2019年上半年，城市更新業(yè)務貢獻核心利潤約18億元，已經(jīng)成為龍光地產(chǎn)業(yè)績增長的新引擎。

根據(jù)公告顯示，2019年上半年，龍光地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入270.2億元，同比增長78.3%；毛利潤93.9億元，同比增長67.4%；凈利潤52.9億元，同比增長39.4%；公司擁有人應占凈利潤51.28億元，同比增長49.4%；核心利潤46.7億元，同比增長59%；公司擁有人應占核心利潤45.1億元，同比增長70.2%，核心利潤在同等銷售規(guī)模房企中繼續(xù)遙遙領先。

期內，龍光地產(chǎn)毛利率34.8%，較去年的33.7%進一步提升；核心利潤率17.3%，連續(xù)多年穩(wěn)居上市房企前列，彰顯出公司已建立了跨越周期的、持續(xù)性的價值創(chuàng)造能力。

多家國內外投行認為，龍光地產(chǎn)未來幾年銷售和利潤的高確定性，已經(jīng)成為不爭的事實。從銷售來看，按照2019年實現(xiàn)900億元銷售額、未來每年增長20%的推算，即便是不再補充新的土儲資源，龍光地產(chǎn)現(xiàn)有的7520億元土儲貨值，可以足夠完全覆蓋公司5-6年的銷售增長需求。

從利潤來看，國信證券研究報告認為，已確權土儲加上鎖定的舊改項目，龍光地產(chǎn)總可售資源約7520億元，以約20%的凈利率計算，這些貨值將為公司帶來約1500億元的利潤，支持未來盈利穩(wěn)健增長。

中金公司也認為，除了已落地的土儲外，城市更新項目已經(jīng)成為龍光的第二增長引擎，公司可以通過參與土地一級開發(fā)獲取額外收益，“我們認為，市場低估了龍光地產(chǎn)一級土地開發(fā)的潛在盈利”，公司價值面臨重估。

(本文不作為投資建議具體以公司公告為準)