每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

477.69萬元！

這是深圳市稅務(wù)局對一起二手房交易開出的稅務(wù)行政處罰事項告知書中的金額。

交易方當(dāng)事人代理律師張茂榮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是處罰前的事項告知，相關(guān)人員還有申辯機(jī)會，待聽證會結(jié)束后，如需處罰再下發(fā)正式處罰決定書。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，這一處房屋因涉買家合同違約，一審被法院判處730萬元違約金，刷新當(dāng)年深圳二手房交易違約罰款記錄。

如果正式?jīng)Q定書決議處罰477.69萬元，那么一前一后該房產(chǎn)涉及的罰懲金額就將達(dá)1208萬元，已經(jīng)能抵深圳某些區(qū)一套房產(chǎn)的價格。

曾涉730萬元天價違約金

近日，深圳市稅務(wù)局對深圳觀瀾湖一套二手房開出“罰單告知書”，指出甲乙雙方在交易過程中涉嫌虛報交易價格，陰陽合同，偷稅漏稅。

記者了解到，本案交易中的房產(chǎn)，稅務(wù)局查證實際成交價7500萬元，而當(dāng)事人以政府核定價3000多萬元過戶，稅務(wù)局認(rèn)為沒有如實申報，遂擬做出處罰雙方477.69萬元處罰決定——判處賣家補(bǔ)繳稅費178.5萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅12.5萬元，罰款98.5萬元，合計286.5萬元；買家聯(lián)補(bǔ)稅帶罰款191.2萬元。

據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于實施存量房交易計稅價格核定工作有關(guān)事項的通告》，深圳存量房交易的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)。但申報的成交價格低于我市制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的，按計稅參考價格核定計征存量房交易環(huán)節(jié)各項稅款。

即深圳房源在產(chǎn)權(quán)中心的過戶合同，如果價格明顯偏低，就按照計稅參考價格。如果實際成交價和申報的過戶成交價不一致，就存在偷逃稅款的情況。

而此案中，這套二手房遞件過戶的合同成交價格是計稅參考價格，而非實際成交價格。

本來按規(guī)定，該房源過戶合同的“合同成交價格”，即實際成交價為7500萬元，過戶價格（即計稅參考價格）為3751.23萬元。但雙方為了逃稅盡量做低價格，所以在實際過戶中把合同成交價格寫為了計稅參考價格。

實踐中交易本來是雙方達(dá)成了一致的“擦邊球”操作，不曾想?yún)s被該房源的前買家發(fā)現(xiàn)，并向相關(guān)部門進(jìn)行了舉報。

張律師告訴記者，這一單是按照政府核定價格過戶的，后來被投訴發(fā)現(xiàn)實際成交價高，后續(xù)會進(jìn)行補(bǔ)稅。

值得注意的是，這套二手房曾在今年6月因涉買家合同違約，一審被法院判處730萬元違約金。

天價罰款牽出陰陽合同慣象

所謂陰陽合同，就是政府指導(dǎo)價和實際成交價不一致。所謂政府指導(dǎo)價，中介稱為評估價，但實際成交價是遠(yuǎn)高于這個數(shù)字的。

中原地產(chǎn)華南區(qū)域總監(jiān)李耀智向記者介紹，在二手房交中，陰陽合同主要就是指買賣雙方簽定兩份不相同報價的二手房交易合同，一份“陰合同”就是用于私下交易之用，上面的交易價格就是真正的房屋交易價格；另一份“陽合同”用來辦理過戶手續(xù)，其上面的價格比實際成交價格低，以此來減少二手房交易的契稅等費用。

“現(xiàn)在二手房和真實成交價沒有太大分別，由于政府存案的報價低于實踐成交的報價，將來買家如再出售該房子時，買家也許就要面對承擔(dān)高額個人所得稅等稅費的風(fēng)險。差價部分會增加額外的增值稅，給后續(xù)交易增加了成本。”李耀智表示。

另有深圳地產(chǎn)人士指出，實踐過程中，評估價是由政府定的，大多數(shù)房產(chǎn)交易都是按照評估價（官方稱政府核定價格），按照評估價過戶，應(yīng)該按照實際成交價格申報。現(xiàn)在確實存在實際成交價格與政府核定價格不一致的情況。實踐過程中，絕大多數(shù)是按照核定價格過戶的。

58安居客首席分析師張波認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，陰陽合同必須是買賣雙方達(dá)成一致，多是為了避稅和貸款，所以一般被舉報的情況很少。該案主要牽連于前一次交易的遺留問題，遭到了前買家舉報，如今既然相關(guān)部門查處了，后面只能該補(bǔ)多少就交多少。

“房地產(chǎn)交易領(lǐng)域?qū)Χ愂盏脑O(shè)置繁雜，稅賦在房地產(chǎn)交易過程中多少會影響到買賣雙方的交易，所以是否可以考慮通過調(diào)整稅收比例、范圍，從源頭上解決陰陽合同的問題。比如，對于自住類型的交易進(jìn)行相應(yīng)稅收減免，對于多套房和炒作型交易提高相應(yīng)稅率水平。”張波表示。

封面圖片來源：視覺中國