自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)明顯下行，使得房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)如坐上“過(guò)山車(chē)”。 從2021年年報(bào)情況看，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，約有75%房企營(yíng)收實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但行業(yè)整體利潤(rùn)率持續(xù)下行探底，企業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至歷史較低水平，近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。整體來(lái)看，“增收不增利”現(xiàn)象仍普遍。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增量放緩的當(dāng)下，房企也在加速發(fā)展被寄希望為“第二增長(zhǎng)曲線”的經(jīng)營(yíng)性、多元業(yè)務(wù)。顯然，后者所需要花費(fèi)的成本、耐心、周期都更高更長(zhǎng)，容錯(cuò)率也更低，這或許也將是一次洗牌。 “增收不增利”成普遍現(xiàn)象 即使行業(yè)已經(jīng)接受“增收不增利”的現(xiàn)實(shí)，但當(dāng)多數(shù)房企凈利潤(rùn)、毛利率出現(xiàn)持續(xù)甚至大幅度下跌時(shí)，仍令業(yè)界擔(dān)心行業(yè)是否真正觸底。 2021年，龍頭房企萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。這是萬(wàn)科繼1995年、2008年后出現(xiàn)的上市31年以來(lái)第三次凈利潤(rùn)下滑。 另外兩家頭部房企碧桂園和保利發(fā)展，2021年歸母凈利潤(rùn)分別下降23%和5%。即便是一直以來(lái)被稱(chēng)為“利潤(rùn)王”的中海地產(chǎn)，歸母凈利潤(rùn)也同比下降8.5%。與此同時(shí)，這些頭部房企的毛利率也出現(xiàn)不同程度下跌，總體與行業(yè)利潤(rùn)率下行趨勢(shì)一致。 近年來(lái)，除了結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升是房企毛利率持續(xù)下行的主因之外，財(cái)務(wù)費(fèi)用、剛性成本上漲、限價(jià)政策等也成為影響房企毛利率的重要因素。 5月5日上午，億翰智庫(kù)首席研究員張化東通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，融資成本的上升和杠桿的使用使得房企財(cái)務(wù)成本也在上升，這也是影響房企毛利率的一個(gè)因素。另外，人工、建筑材料等建設(shè)成本也在持續(xù)上漲，同時(shí)地方限價(jià)政策下地價(jià)漲幅快于房?jī)r(jià)漲幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。 安信證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位為20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的階段性高點(diǎn)回落12.8pct。民營(yíng)房企盈利能力弱于國(guó)有房企，2021年末民營(yíng)、國(guó)有房企毛利率中位分別為18.3%、20.7%，相比2020年分別回落3.9pct、3.0pct。 另外，宋都股份、迪馬股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家房企2021年均由盈轉(zhuǎn)虧，幾家出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的房企如華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等虧損超百億元。 據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2021年房企利潤(rùn)率變動(dòng)來(lái)看，無(wú)論是毛利率、凈利率還是歸母凈利率，下滑企業(yè)均占到近九成，普降態(tài)勢(shì)依舊顯著。規(guī)模房企中，碧桂園、萬(wàn)科、綠城中國(guó)2021年的毛利率降幅均超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)，且毛利率降至20%以下。還有不少歷年利潤(rùn)率保持在高位、穩(wěn)定性較強(qiáng)的房企也出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)下行，如中國(guó)海外發(fā)展、龍光集團(tuán)、合景泰富、華僑城A、仁恒置地等。其中龍光集團(tuán)、合景泰富毛利率自2014年以來(lái)都首次跌破30%。 克而瑞研究中心認(rèn)為，2021年行業(yè)整體利潤(rùn)增速和盈利表現(xiàn)不佳，從各大上市房企的盈利預(yù)期來(lái)看，多數(shù)房企認(rèn)為目前市場(chǎng)仍在出清的過(guò)程中，企業(yè)盈利水平探底至歷史較低水平、短期內(nèi)仍將繼續(xù)承壓。但隨著前期高地價(jià)項(xiàng)目逐步去化并完成結(jié)算，中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)利潤(rùn)率水平在觸底之后將會(huì)有所回升。 “我覺(jué)得現(xiàn)在的這個(gè)毛利率區(qū)間基本上就能夠穩(wěn)定住了?！睆埢瘱|認(rèn)為，實(shí)際的毛利率已經(jīng)見(jiàn)底，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上毛利率的見(jiàn)底區(qū)域預(yù)計(jì)會(huì)在2022-2023年度。 在3月30日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者關(guān)于毛利率下行的提問(wèn)時(shí)表示，高價(jià)地的交付和市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期較差等綜合因素導(dǎo)致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率還是不錯(cuò)的，行業(yè)在調(diào)整期結(jié)束之后，整體的毛利率水平會(huì)重新向上”。 萬(wàn)科總裁祝九勝亦在3月31日舉行的業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露，萬(wàn)科未來(lái)兩年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可以維持在20%這個(gè)水準(zhǔn)。保利發(fā)展則在年報(bào)中表示，未來(lái)隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。 “房企未來(lái)毛利率穩(wěn)定在15%-20%可能性更大?！彪p佰投資創(chuàng)始合伙人劉策5月5日下午通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬(wàn)科今年一季度毛利率已經(jīng)降到18%，凈利率4.45%，這已經(jīng)是作為龍頭房企代表行業(yè)領(lǐng)先運(yùn)營(yíng)效率下的毛利凈利水平，預(yù)計(jì)會(huì)成為這一輪市場(chǎng)出清后的常態(tài)。未來(lái)決定毛利凈利水平最核心的影響因素是融資成本和運(yùn)營(yíng)效率，融資成本低、運(yùn)營(yíng)效率高的企業(yè)才有發(fā)展空間和利潤(rùn)空間。 房企積極探尋“第二增長(zhǎng)曲線” 房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)得更早更快，房企還未能完全擺脫高增長(zhǎng)慣性。在此背景下，物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、代建、商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等多元化業(yè)務(wù)能否成為房企未來(lái)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線”？ 在劉策看來(lái)，房企現(xiàn)在進(jìn)入“贏者詛咒”時(shí)刻，因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)充分受益于城鎮(zhèn)化紅利，無(wú)論是行業(yè)體量還是利潤(rùn)水平，相對(duì)其他行業(yè)都有明顯優(yōu)勢(shì)，路徑依賴下這反而給房企如今的轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)很大挑戰(zhàn)。因?yàn)楹茈y找到一個(gè)新賽道，其規(guī)模、利潤(rùn)等諸多要素可與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相提并論的，進(jìn)而給房企構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線帶來(lái)很多現(xiàn)實(shí)難度。 以往沒(méi)能完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企是少數(shù)，2021年度則是只有少數(shù)房企完成全年目標(biāo)。據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2021年樣本民營(yíng)、國(guó)有房企銷(xiāo)售增速中位為2.2%、5.1%，相比2021年上半年分別回落34.5pct、21.9pct。披露銷(xiāo)售目標(biāo)的房企僅3家完成全年目標(biāo)，民營(yíng)、國(guó)有房企全年銷(xiāo)售目標(biāo)完成率中位僅93.0%、94.2%。 在行業(yè)明顯下行之下，房企對(duì)2022年的目標(biāo)更多不求增長(zhǎng)而求穩(wěn)。除越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等少數(shù)幾家房企提出同比微增的2022年銷(xiāo)售目標(biāo)外，甚至有部分房企的銷(xiāo)售目標(biāo)為負(fù)增長(zhǎng)。 雖然綠城中國(guó)屬于完成2021年銷(xiāo)售目標(biāo)的少數(shù)房企之一，但其將2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)至3300億元，低于2021年實(shí)際達(dá)成的3509億元。建業(yè)地產(chǎn)將2022年的重資產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)定為530億元，同比2021年實(shí)際銷(xiāo)售下降11.82%。時(shí)代中國(guó)2021年合同銷(xiāo)售額955.9億元，而2022年的銷(xiāo)售目標(biāo)為650億元。 可見(jiàn)，房企正在試圖從以規(guī)模為導(dǎo)向轉(zhuǎn)變到以利潤(rùn)、質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向。而在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)縮量的同時(shí)，房企也在加速發(fā)展或許能誕生新增長(zhǎng)極的多元化業(yè)務(wù)。 通過(guò)梳理房地產(chǎn)企業(yè)近十年來(lái)多元化轉(zhuǎn)型的發(fā)展歷程，中指研究院將其大概劃分為四個(gè)階段：起步期(2011年至2014年)，發(fā)展期(2015年至2016年），聚焦期(2017年至2019年)及穩(wěn)定期(2020年至今)。 “房企轉(zhuǎn)型大的方向還是在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，我看好長(zhǎng)租、商業(yè)、物流等細(xì)分方向?！眲⒉弑硎?，這意味著房企要從傳統(tǒng)的大錢(qián)快錢(qián)模式轉(zhuǎn)向小錢(qián)慢錢(qián)模式，既需要在心理上接受現(xiàn)實(shí)，更需要在內(nèi)部精細(xì)化管理上與新的利潤(rùn)水平利潤(rùn)模式上相匹配。這對(duì)不少房企來(lái)說(shuō)是心理上和實(shí)踐上都很難逾越的一關(guān)。 萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)表現(xiàn)很好，快速發(fā)展，營(yíng)運(yùn)凈收入率勢(shì)頭也很好，逐步形成新的利潤(rùn)蓄水池。 萬(wàn)科和龍湖集團(tuán)分拆萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活上市成為一個(gè)明顯的信號(hào)，物業(yè)是房企目前最有增長(zhǎng)性、確定性、可持續(xù)的多元化業(yè)務(wù)板塊。 2021年，龍湖的長(zhǎng)租公寓冠寓實(shí)現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長(zhǎng)23%，首次實(shí)現(xiàn)盈利；萬(wàn)科泊寓2021年?duì)I運(yùn)凈收入5.25億元，同比增長(zhǎng)193%。另外，合景悠活、新城控股等房企則在加大商業(yè)地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)。 張化東指出，在住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)放緩的同時(shí)，增量業(yè)務(wù)也會(huì)出現(xiàn)同步放緩，而增量業(yè)務(wù)最好的轉(zhuǎn)型和發(fā)展時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是在主業(yè)較好的時(shí)期。除了經(jīng)營(yíng)類(lèi)的一些業(yè)務(wù)，現(xiàn)在房企的多元化業(yè)務(wù)都還需要重資產(chǎn)投入，壓力也并不小。 萬(wàn)科在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上交出的“學(xué)費(fèi)”可以印證這一點(diǎn)。新業(yè)務(wù)、多賽道的同時(shí)探索讓萬(wàn)科出的成本比想象中更大，對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)也產(chǎn)生了影響。 郁亮稱(chēng)，在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科是最早和最積極的響應(yīng)者，非常看好租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門(mén)、各地出的政策來(lái)看，落地時(shí)間太長(zhǎng)。同時(shí)，對(duì)城中村進(jìn)行大規(guī)模的集中改造，做“二房東”模式也讓萬(wàn)科付出了很大代價(jià)，如今還在為此付出代價(jià)。 但郁亮認(rèn)為，萬(wàn)科為探索這些業(yè)務(wù)所交的學(xué)費(fèi)，大頭基本上已經(jīng)付完，物業(yè)、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬(wàn)科未來(lái)的增長(zhǎng)空間。 “房企需要以新的視角看待新業(yè)務(wù)才有可能樹(shù)立長(zhǎng)期主義思想，最終贏來(lái)新業(yè)務(wù)的收獲。從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到新業(yè)務(wù)，本質(zhì)是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)從賺錢(qián)的行業(yè)變成值錢(qián)的行業(yè)，未來(lái)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等在資本市場(chǎng)可能會(huì)獲得遠(yuǎn)超房企的市盈率，這也是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的回報(bào)。因此，需要房企以這種新的視角堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，堅(jiān)定投入，長(zhǎng)期發(fā)展。”劉策最后表示。 封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)ID_500379759 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】 搜索 復(fù)制