每經(jīng)記者｜王佳飛    

每經(jīng)評(píng)論員 王佳飛

從各種數(shù)據(jù)來(lái)看，各地二手房市場(chǎng)開(kāi)始活躍。價(jià)格方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有40個(gè)，比上月增加27個(gè)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2023年2月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為193.61萬(wàn)套，環(huán)比上漲6.28%，同比上漲81.99%。

這對(duì)于目前整體低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是好消息嗎？筆者認(rèn)為，是也不是。

好的方面是，二手房掛牌量、價(jià)格的上漲，明顯表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和流動(dòng)性仍在，還有很多剛需客需要購(gòu)房，還有很多改善型客戶需要換房，房地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力并不是停留在研究的紙面上，而是真實(shí)存在的，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)抱有信心。在某些情況下，如果二手房市場(chǎng)持續(xù)回暖，在信心、價(jià)格等因素的促使下，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

此外，二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)存在高度聯(lián)動(dòng)，很多人都會(huì)在首次買房時(shí)選擇相對(duì)便宜、偏僻老舊的二手房，在換房時(shí)將老房子賣掉買更為心儀的新房，因而二手房的活躍也能一定程度上帶動(dòng)新房市場(chǎng)的銷售，而新房銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流才是現(xiàn)在各個(gè)房企最需要的。一些出險(xiǎn)房企遭到的生存危機(jī)表面上看是融資端困難，但歸根結(jié)底是房源銷售問(wèn)題。

這就說(shuō)到“不是”的一方面了。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家還有一定距離，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的潛力。但需求是一定的，二手房的成交勢(shì)必?cái)D壓新房市場(chǎng)。

毋庸諱言，很多人之所以選擇二手房還是因?yàn)樾路咳杂?ldquo;交房”問(wèn)題。所以，當(dāng)下二手房成交活躍，有可能是新房成交低迷換來(lái)的，很多人寧愿犧牲新房將來(lái)可能更為優(yōu)秀的品質(zhì)，也要選擇當(dāng)下的安心。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1~2月份，商品房銷售面積15133萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%，從這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，新房銷售確實(shí)受到了擠壓。

當(dāng)然，好消息還是有的。雖然新房住宅銷售面積下降，2023年1~2月新房住宅的銷售額仍然有3.5%增長(zhǎng)，2月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的有55個(gè)，比上月增加19個(gè)。這也表明，在某些方面，新房和二手房市場(chǎng)都是在修復(fù)的。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，如今的二手房熱度還能持續(xù)多久？

事實(shí)上，每年春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)有一波小行情，謂之“小陽(yáng)春”，當(dāng)下二手房的熱度也類似“小陽(yáng)春”，很大程度上是因?yàn)榍捌谝咔楹痛汗?jié)假期積壓的需求在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，是否能夠持續(xù)還需要市場(chǎng)信心的進(jìn)一步釋放。

當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)并不是孤立的問(wèn)題，而是需要政策、資金、產(chǎn)品、就業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)等共同作用。2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)定為5%左右，相信在今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得益于并作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，維持在平穩(wěn)健康發(fā)展之中。