每日經濟新聞 2025-07-15 21:54:23
7月12日,深圳大悅城開業(yè),吸引超42萬人次客流,實現近2000萬元銷售額。該項目歷經15年籌備,多次延期,終于亮相。北京市社科院副研究員王鵬分析,深圳市場多元化,北方系商業(yè)通過首店經濟切入年輕市場,南方系則吸引高端客群。知名商業(yè)顧問霍虹屹指出,北方系擅長爆款邏輯,南方系注重場景美學。
每經記者|陳榮浩 每經編輯|陳夢妤
7月12日,深圳首座大悅城開業(yè),這座耗時15年、歷經多次延期的商業(yè)巨艦終于揭開神秘面紗。
《每日經濟新聞》記者從大悅城方面獲悉,開業(yè)首日,深圳大悅城吸引了超過42萬人次客流,實現了近2000萬元的銷售額。
作為北方系的頂流商業(yè)代表之一,大悅城能否在與南方系頂流商業(yè)(如K11、華潤萬象等)的競爭中站穩(wěn)腳跟?
“深圳作為移民城市,消費群體多元化,既有追求潮流的年輕客群,也有注重品質的中高收入人群,不同商業(yè)體打法不同?!?月14日上午,北京市社科院副研究員王鵬向每經記者分析稱,在深圳市場,北方系通常通過首店經濟和IP活動切入年輕市場;南方系則通過藝術展覽、沉浸式場景吸引高端客群。
深圳大悅城的籌備及開業(yè)可謂一波三折。
早在2010年,大悅城控股便與深圳寶安區(qū)政府簽署框架協議,啟動寶安25區(qū)城市更新項目。根據規(guī)劃,該項目分為三期開發(fā),其中二期即深圳大悅城。
然而,項目開業(yè)時間屢次推遲。
每經記者獲悉,該項目僅拆遷談判就耗時7年,高峰期曾有3500家商戶、近萬從業(yè)人員聚集于此,因商戶密集、業(yè)態(tài)豐富,該區(qū)域被譽為“寶安區(qū)華強北”。直至2019年,項目一期B地塊才完成清拆。
歷經重重挑戰(zhàn),深圳大悅城終于在今年7月12日正式開業(yè)。這座總面積超過73萬平方米的綜合體(涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài),購物中心建筑面積約25萬平方米),從簽約到開業(yè)歷時15年。
7月12日開業(yè)當天,每經記者在現場了解到,當日人流、車流量巨大,商場內部排起長隊,外部道路擁堵,500米路程行駛時間超過15分鐘。
消費者王女士在現場向記者表示,大悅城消費定位更貼近工薪階層和家庭群體。
首店模式也是一大亮點。據大悅城控股官微披露,項目招商率達99%,吸引了近400家品牌入駐,其中首店及定制店占比超過50%。
值得一提的是,此次開業(yè)的大悅城項目緊鄰天璽壹號和鉑悅,均屬寶安25區(qū)城市更新項目。
據深圳房天下,天璽壹號二手房均價約9.07萬元/平方米,鉑悅二手房均價約10.38萬元/平方米。
另據大悅城2024年年報數據,截至2024年末,大悅城在國內共布局44個商業(yè)項目,其中重資產30個、輕資產14個,總商業(yè)面積達375萬平方米,包含23個大悅城購物中心,總商業(yè)面積約為308萬平方米。
2024年,大悅城在廈門、三亞和北京海淀三地開業(yè)。今年以來,南昌大悅城和深圳大悅城已相繼開業(yè)。
據每經記者不完全統計,今年以來,深圳已有包括羅湖益田假日廣場、K11 ECOAST、深圳大悅城等在內的多個商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)。未來幾個月,寶安懷德萬象匯、光明COCO City等也將相繼亮相。
作為深圳人口較為集中的區(qū)域,寶安區(qū)已成為商業(yè)必爭之地。據贏商大數據統計,截至2024年,寶安區(qū)擁有近40個商業(yè)綜合體,商業(yè)總量超過310萬平方米,位居深圳之首,已形成寶安中心商圈、沙井商圈、西鄉(xiāng)商圈、空港會展商圈等近10個成熟商圈。
每經記者觀察到,近年來深圳的商業(yè)市場,除了深耕多年的本土商超如壹方城(鴻榮源)、卓悅中心(卓越集團)、星河COCO系(星河集團)等,深圳也正成為南北商業(yè)頂流的激烈角逐之地。
“各有千秋。這種差異表面上體現在風格、定位、體驗上,本質上是企業(yè)基因與商業(yè)哲學的深層分化,加之對深圳市場的差異化切入?!?月14日下午,知名商業(yè)顧問、企業(yè)戰(zhàn)略專家霍虹屹向每經記者分析。
霍虹屹指出,北方系商業(yè)(如大悅城,其標桿項目為北京朝陽大悅城)成長于強政府主導、重規(guī)劃的大城市核心地帶,擅長爆款邏輯,常通過首店、快閃、IP活動制造流量高峰,以“熱鬧”吸引關注。這種策略強調場景更新能力和話題制造能力,其商業(yè)本質是流量驅動。
“而南方系商業(yè)(如華潤萬象、K11)多由深耕深圳、香港等地的本土開發(fā)商主導,注重場景美學和體驗黏性,更傾向于打造可沉浸、可反復到訪的‘生活方式場’。它們的路徑邏輯是品牌長期主義與空間運營力的有機結合?!被艉缫傺a充道。
從每經記者的實際體驗來看,如今年上半年新開業(yè)的太子灣K11 ECOAST項目,以“海灣上的藝術方舟”為設計理念,主打“文化+購物”,融合藝術、商業(yè)與生態(tài),整體格調較高。南山萬象天地則通過“街區(qū)+mall”模式,打造了一個集購物、餐飲、娛樂、文化于一體的綜合性商業(yè)空間,已成為深圳不少商務人士的首選洽談地。
在中國城市發(fā)展研究院農文旅產業(yè)振興研究院常務副院長袁帥看來,近年來深圳商業(yè)綜合體密集開業(yè),新老項目“混戰(zhàn)”加劇,考驗的是業(yè)態(tài)組合、品牌吸引力等能否滿足市場需求。
“對商業(yè)企業(yè)而言,關鍵在于通過差異化定位、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合等方式提升競爭力,而非盲目擴張。同時,政府也應加強規(guī)劃引導,避免商業(yè)資源過度集中和浪費,促進商業(yè)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。”袁帥說。
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封面圖片來源:每經記者 陳榮浩 攝
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