每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)處置速度在加快。

7月23日，據(jù)上海清算所公告，上海舜晟建設(shè)集團(tuán)（以下簡稱“舜晟建設(shè)”）以約6.6億元拍下“上海市靜安區(qū)恒豐路232、238、242、248、252、258、262號，漢中路233、243、247號房地產(chǎn)”（即泰禾大廈），拍賣主體系泰禾集團(tuán)子公司上海紅御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱上海紅御）。

泰禾大廈曾為泰禾集團(tuán)華東總部，見證了這家“千億房企”從輝煌到落寞。從年報看，截至2024年12月31日，泰禾集團(tuán)被查封、扣押、凍結(jié)或者被抵押、質(zhì)押的資產(chǎn)賬面值合計為1071.79億元，占總資產(chǎn)比例為65.07%。報告期內(nèi)，泰禾集團(tuán)共收到政府紓困資金9.47億元。

泰禾集團(tuán)坦言，公司同時存在資產(chǎn)被拍賣或抵債的風(fēng)險。截至今年第一季度，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)為1647.39億元，但總負(fù)債為1881.91億元。

泰禾集團(tuán)公告截圖

產(chǎn)權(quán)存瑕疵：市政占用、門牌登記復(fù)雜

早在2022年6月，華融資管（現(xiàn)中信金融資管）公告稱，分公司擁有對上海紅御等221戶企業(yè)的債權(quán)，擬進(jìn)行處置（單戶或組包形式），其中上海紅御涉及債權(quán)總額8.3億元，主要抵押物正是上海泰禾大廈。

泰禾大廈地理位置優(yōu)越，同時臨近上海1號線、12號線和13號線三條地鐵線，距離上海火車站僅600米，總占地面積5230平方米，總建筑面積25471.94平方米。

相比約9.4億元的評估價，此次法拍成交價相當(dāng)于打了七折。而綜合市場消息，泰禾大廈的對外出售報價曾一度達(dá)到16億元。

此次6.6億元的成交價，對舜晟建設(shè)來說不失為一筆合適的買賣，大樓內(nèi)尚有諸如瑞幸、肯德基等租戶，租約尚評估9.4億元僅拍出6.6億元！泰禾集團(tuán)加速“割肉”償債，上?？偛看髲B成交現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵未到期。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)競買公告，泰禾大廈1～3層中的部分部位及4～5層為市政部門所有或使用，不屬于本次拍賣范圍。標(biāo)的房產(chǎn)內(nèi)的家具、電器以及其他可移動的物品也不屬于本次拍賣范圍。

對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向每經(jīng)記者分析指出，拍賣范圍外有市政部門所有或使用的部分，首先在產(chǎn)權(quán)方面，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，拍賣范圍外的部分不屬于競得方，所以競得方無法取得這部分的產(chǎn)權(quán)。其次，使用方面，可能存在占用或妨害的風(fēng)險，比如市政部門使用的部分是否影響競得方對其他部分的使用，比如通道、公共設(shè)施的使用。

與此同時，競買公告顯示，根據(jù)《上海市不動產(chǎn)登記簿》備注記載，恒豐路238號、248號、258號另有門牌號：漢中路233號，恒豐路232號、242號、252號、262號。根據(jù)靜安區(qū)“一主三限”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，商業(yè)、辦公建筑不得分割轉(zhuǎn)讓。

王玉臣分析認(rèn)為，對于登記簿備注有其他門牌號的情況，需要看這些門牌號對應(yīng)的房產(chǎn)是否屬于拍賣范圍。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)以單元為單位登記，登記簿記載的門牌號可能涉及房產(chǎn)的界址或范圍。如果其他門牌號對應(yīng)的房產(chǎn)屬于拍賣范圍，但登記簿備注了，可能需要確認(rèn)是否存在權(quán)屬爭議或登記錯誤。所以，如果門牌號對應(yīng)的房產(chǎn)有遺漏或錯誤，可能影響競得方的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。

另外，交易時還需要確認(rèn)這些門牌號是否屬于同一不動產(chǎn)單元，是否有其他權(quán)利人，比如是否有共有人或抵押，不然可能影響過戶或后續(xù)使用。

去年虧損213億元，北京豪宅處置添變數(shù)

根據(jù)泰禾集團(tuán)2024年年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入約80.4億元，同比上升25.78%；歸屬于公司股東的凈利潤虧損約213億元，同比下降250.94%。

對于虧損增加的主要原因，泰禾集團(tuán)方面表示，報告期內(nèi)部分經(jīng)營主體被法院裁定受理破產(chǎn)重整或清算、公司持有的投資性股權(quán)和重要資產(chǎn)被法院拍賣或被裁定用于抵償債務(wù)，造成投資損失大幅增加。同時，受房地產(chǎn)行業(yè)整體影響，投資性房地產(chǎn)及存貨均發(fā)生不同程度的減值，公允價值變動及資產(chǎn)減值損失均大幅增加。

來源：泰禾集團(tuán)2024年度報告

每經(jīng)記者注意到，就在上周，有市場消息稱，泰禾集團(tuán)的院子系產(chǎn)品開山之作、位于北京通州的中國院子51套房產(chǎn)將被東方資產(chǎn)處置，房產(chǎn)建筑面積約320~1837平方米不等。

事實上，早在7月7日，天津產(chǎn)權(quán)交易所就以“北京泰禾中國院子資產(chǎn)推介”為名掛牌了這批房產(chǎn)，價格顯示“面議”，但該信息很快就被下架。

在貝殼平臺，6月份，中國院子二手房掛牌均價為9.6萬元/平方米，共10套在售，其中一套約497平方米的獨棟別墅，掛牌單價超過19萬元/平方米。

而在阿里法拍平臺搜索“中國院子”，可以看到30套房產(chǎn)的法拍痕跡，時間分布在2022—2024年期間，撤回、流拍、中止、成交等各種情況都有。其中，最貴一套起拍價顯示為2億元的房產(chǎn)，因“案外人提起執(zhí)行異議之訴”而中止，該房產(chǎn)建筑面積約1837平方米，即此次處置房產(chǎn)中面積最大的房源。

來源：阿里法拍平臺

中國院子可謂泰禾集團(tuán)壓箱底的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，事到如今，它還有多少資產(chǎn)可以被處置？

今年4月，泰禾集團(tuán)公布7家子公司被申請破產(chǎn)清算，包括蘇州錦潤置業(yè)有限公司、北京昌基鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。泰禾方面稱，公司已根據(jù)破產(chǎn)重整、清算事項當(dāng)前的進(jìn)展在2024年度內(nèi)確認(rèn)了投資損失，對2024年度財務(wù)報表有重大影響。根據(jù)破產(chǎn)項目進(jìn)展及結(jié)合公司實際，進(jìn)行出表處理。

另據(jù)年報披露的信息，目前，泰禾集團(tuán)還有四處在建工程，分別是三亞亞龍灣泰禾酒店項目、北京新孫河項目自持公寓、蘇州尹山湖項目自持購物中心、深圳坪山泰禾廣場購物中心等，賬面余額共計約21.8億元。大城小院一期和二期、西府大院、紅樹灣院子、野風(fēng)山項目依然在持續(xù)貢獻(xiàn)營收，報告期內(nèi)營收合計約49.7億元。

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封面圖片來源：圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝