每經(jīng)記者｜孔澤思  甄素靜    每經(jīng)編輯｜張益銘    

臺(tái)風(fēng)“米娜”過(guò)境廣東，9月20日，深圳市區(qū)陰雨連綿。

這一天，經(jīng)營(yíng)近40年的深圳第一座高爾夫球場(chǎng)——深圳高爾夫俱樂(lè)部停止了高爾夫打球業(yè)務(wù)，球場(chǎng)沒(méi)有公開(kāi)舉辦告別和結(jié)業(yè)儀式，通向球場(chǎng)前臺(tái)的道路也已圍擋。俱樂(lè)部門(mén)口安保人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此地已被政府部門(mén)接管。

9月20日，深圳高爾夫俱樂(lè)部已停止?fàn)I業(yè)  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

“球場(chǎng)不再對(duì)外營(yíng)業(yè)了，因?yàn)檎麄€(gè)土地（使用權(quán)）到期了。”某體育用品品牌創(chuàng)始人9月中旬在社交平臺(tái)上表示。

對(duì)球場(chǎng)即將迎來(lái)的變化，眾多高爾夫業(yè)界人士感到意外，不同的是，球友大多欣然接受這一改變。球友劉譽(yù)慶（化名）2020年開(kāi)始接觸高爾夫，在他印象中，近幾年市區(qū)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)“消失”已成為常態(tài)。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，市中心很難得有這樣大面積綠地，如果能在城市核心區(qū)改造出公園或者休閑場(chǎng)所，對(duì)周邊居民有利，也符合發(fā)展趨勢(shì)。

實(shí)際上，今年深圳對(duì)市區(qū)高爾夫球場(chǎng)改造有更多動(dòng)作，位于寶安區(qū)的港中旅聚豪高爾夫球場(chǎng)也“蛻變”為企業(yè)國(guó)際總部區(qū)域。

多名業(yè)內(nèi)專(zhuān)家告訴記者，深圳香蜜湖、寶安兩處高爾夫球場(chǎng)功能轉(zhuǎn)化，對(duì)深圳城市發(fā)展意義重大。國(guó)家高端智庫(kù)CDI資深研究員宋丁分析，城市核心區(qū)土地資源重新配置，本質(zhì)是發(fā)展權(quán)再分配，高爾夫球場(chǎng)改造不僅提升了土地資源利用效率，也平衡了公共利益。

地塊金貴

土地使用權(quán)已到期10年但回收艱難

在深圳福田區(qū)黃金地段，深圳高爾夫俱樂(lè)部占地近2000畝，這塊面積約等于186個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小的“城中綠地”，其如何被有效利用一直備受關(guān)注。

深圳市中心有如此大面積高爾夫球場(chǎng)，其實(shí)是歷史遺留問(wèn)題。據(jù)深圳大學(xué)高爾夫?qū)W院2015年文章，深圳高爾夫俱樂(lè)部1982年申報(bào)立項(xiàng)，1985年正式開(kāi)業(yè)。

深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)內(nèi)部  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

作為早年無(wú)償行政劃撥用地，深圳高爾夫俱樂(lè)部土地使用期限已于2015年到期，球場(chǎng)唯一《房地產(chǎn)證》在2019年被依法注銷(xiāo)。近幾年，各界不斷呼吁將球場(chǎng)改為公共空間，向更廣大群體開(kāi)放。

不過(guò)，深圳高爾夫俱樂(lè)部地塊回收長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)。在收回用地工作推進(jìn)過(guò)程中，最受關(guān)注的還有該宗土地上70棟別墅。球場(chǎng)東北角是別墅區(qū)域，隨處可見(jiàn)三四層樓獨(dú)棟別墅和“會(huì)員別墅”提示牌。

這個(gè)高爾夫球場(chǎng)所在地塊有多“寸土寸金”？

每經(jīng)記者查詢(xún)中介平臺(tái)獲悉，深圳高爾夫俱樂(lè)部周邊新房住宅價(jià)格約11萬(wàn)元/平方米~13萬(wàn)元/平方米，該區(qū)域也是深圳頂級(jí)豪宅圈之一。這塊土地目前估價(jià)暫時(shí)難以得到精準(zhǔn)答案，不過(guò)，其金貴程度從相鄰地塊競(jìng)拍成交價(jià)和周邊新房頻頻誕生“日光盤(pán)”中或可見(jiàn)一斑。

深圳高爾夫俱樂(lè)部周邊區(qū)域房?jī)r(jià)  圖片來(lái)源：房產(chǎn)中介平臺(tái)截圖

2020年底，深圳公開(kāi)出讓一宗位于香蜜湖北區(qū)的二類(lèi)居住用地，出讓面積僅為3084平方米，不足深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)占地面積的1/400，但最終被人才安居集團(tuán)以“最高限制地價(jià)2.46億元+4000平方米配建”競(jìng)得。而該宗成交地塊所處地段優(yōu)勢(shì)明顯差于深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)所在宗地。

在近年來(lái)深圳樓市中少見(jiàn)的幾個(gè)開(kāi)盤(pán)就售罄的網(wǎng)紅盤(pán)，多位于福田區(qū)。如2020年11月，天健天驕北廬開(kāi)盤(pán)，首批207套可售房源全部售罄，單價(jià)在9萬(wàn)元/平方米~13.7萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在750萬(wàn)元/套~2881萬(wàn)元/套。

運(yùn)營(yíng)40年

深圳首座高爾夫球場(chǎng)終將謝幕

深圳高爾夫俱樂(lè)部早年建于城郊，隨著城市發(fā)展，球場(chǎng)才被“圍”進(jìn)都市核心區(qū)。

2019年以來(lái)，深圳高爾夫俱樂(lè)部土地到期回收項(xiàng)目多次被政府部門(mén)列入土地整備計(jì)劃，甚至早在2019年，或許距離球場(chǎng)改造就僅一步之遙。

董春暉（化名）在深圳高爾夫俱樂(lè)部相鄰小區(qū)居住了近20年，她向記者回憶稱(chēng)，自己家當(dāng)年被納入征收改造范圍，會(huì)與球場(chǎng)同步改造。董春暉一家簽訂了征收和補(bǔ)償相關(guān)協(xié)議后，領(lǐng)到了米面油等物品，不過(guò)改造很快悄然止步。

俱樂(lè)部周邊社區(qū)  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

上一次大變動(dòng)發(fā)生在2023年底，深圳高爾夫俱樂(lè)部西部區(qū)域?yàn)榕浜鲜姓こ探ㄔO(shè)關(guān)閉，球場(chǎng)從27洞縮減到了18洞。據(jù)悉，該地塊面積41.2萬(wàn)平方米，目前正建設(shè)為香蜜湖新金融中心體育公園。

隨后，球場(chǎng)改造再次沉寂。2025年6月，仍有入駐商家表示俱樂(lè)部可辦理年卡會(huì)員。球場(chǎng)內(nèi)部分場(chǎng)地繼續(xù)對(duì)外承包，作高爾夫球教學(xué)、練習(xí)之用，后續(xù)還會(huì)新建建筑，取代臨時(shí)搭建的練習(xí)場(chǎng)地用房。

不過(guò)，留心觀察便可注意到，有些變化已經(jīng)悄然發(fā)生。運(yùn)營(yíng)球場(chǎng)的深圳市特發(fā)深高俱樂(lè)部管理有限公司，在6月改名為深圳市特發(fā)文體發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特發(fā)文體），不僅名稱(chēng)上與高爾夫不再直接相關(guān)，一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目變更后也增加了多種體育、公園類(lèi)項(xiàng)目。球場(chǎng)大門(mén)上的牌匾也已同步更換。

深圳高爾夫俱樂(lè)部大門(mén)牌匾已更換  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝

直到9月12日，“特發(fā)文體”微信公眾號(hào)宣布了一則重磅消息：深圳高爾夫球場(chǎng)將于9月20日起停止高爾夫打球業(yè)務(wù)。球場(chǎng)前臺(tái)公告顯示，9月20日起將開(kāi)始退還會(huì)員保證金工作。

關(guān)于深圳高爾夫俱樂(lè)部主體區(qū)域未來(lái)規(guī)劃，記者近期向深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等發(fā)送采訪訴求，截至發(fā)稿未獲有效回應(yīng)。有政府部門(mén)人員表示，具體規(guī)劃需等待公開(kāi)發(fā)布。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2023年印發(fā)的《深圳市公園建設(shè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》顯示，福田區(qū)沙頭街道規(guī)劃118.55公頃的高爾夫體育公園，這一面積與深圳高爾夫俱樂(lè)部大致相符，彼時(shí)建設(shè)狀態(tài)為擬改造提升。另?yè)?jù)2025年印發(fā)的《深圳市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》，深圳高爾夫俱樂(lè)部所在地被標(biāo)為戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)。

圖片來(lái)源：《深圳市公園建設(shè)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》截圖

有接近深圳市特發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特發(fā)集團(tuán)）的人士告訴記者，由于歷史遺留問(wèn)題等，此前深圳高爾夫俱樂(lè)部改造長(zhǎng)期推進(jìn)緩慢，當(dāng)前俱樂(lè)部日常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)由特發(fā)集團(tuán)受托管理，核心問(wèn)題由深圳市級(jí)統(tǒng)籌。這一表述也獲得相關(guān)政府部門(mén)人士確認(rèn)。

資源重配

平衡公共利益與產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求

如果說(shuō)深圳高爾夫俱樂(lè)部改造是取得突破，寶安區(qū)九圍的港中旅聚豪高爾夫球場(chǎng)轉(zhuǎn)型則非常徹底。

今年6月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，原高爾夫球場(chǎng)已蛻變?yōu)槠髽I(yè)的“總部院子”。這處規(guī)劃總建筑面積超130萬(wàn)平方米的“國(guó)際總部區(qū)”已經(jīng)掛牌，首開(kāi)區(qū)在今年2月7日正式開(kāi)工。

港中旅聚豪高爾夫球場(chǎng)變?yōu)槠髽I(yè)國(guó)際總部區(qū)域 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳前述兩處高爾夫球場(chǎng)功能轉(zhuǎn)化，對(duì)深圳城市發(fā)展意義重大，難度也不小。

記者了解到，按照土地整備相關(guān)收回政策，一般的項(xiàng)目涉及流程包含現(xiàn)狀土地評(píng)估與談判、與現(xiàn)狀權(quán)益人簽訂補(bǔ)償協(xié)議（土地置換協(xié)議）、現(xiàn)狀建筑物及構(gòu)筑物完成清拆，產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)、土地移交，收地入庫(kù)、項(xiàng)目用地出讓及建設(shè)等流程。

在深圳市城市更新協(xié)會(huì)評(píng)估與咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任羅宇看來(lái)，一般土地整備項(xiàng)目在與現(xiàn)狀權(quán)利人搬遷談判、產(chǎn)權(quán)注銷(xiāo)等方面時(shí)間較為不可控?！案郀柗蚯驁?chǎng)占地面積大且服務(wù)人群相對(duì)小眾，土地利用效率低，但通過(guò)土地整備來(lái)建設(shè)公園的實(shí)施難度較大。深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)西區(qū)轉(zhuǎn)型為公園綠地是一個(gè)良好開(kāi)頭，更有利于滿(mǎn)足城市發(fā)展的多元公共服務(wù)需求?！?/p>

宋丁也認(rèn)為，香蜜湖新金融中心體育公園的規(guī)劃延續(xù)了片區(qū)低容積率屬性，定位為既與原高爾夫球場(chǎng)功能銜接，又可有效服務(wù)于香蜜湖大金融中心。且該地塊面積相對(duì)較小、地面設(shè)施簡(jiǎn)單、功能定位偏公益性，整備落地速度更快。福田、寶安高爾夫球場(chǎng)整備均符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)更新需求，將成為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新增長(zhǎng)極”。

“城市核心區(qū)土地資源重新配置，本質(zhì)是發(fā)展權(quán)的再分配。”宋丁總結(jié)，高爾夫球場(chǎng)的功能轉(zhuǎn)換不僅優(yōu)化了土地利用效率，更通過(guò)“體育公園+總部經(jīng)濟(jì)”組合，實(shí)現(xiàn)了公共利益與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的平衡，為超大城市存量用地開(kāi)發(fā)提供了樣本。

對(duì)于深圳高爾夫球場(chǎng)內(nèi)別墅的處置問(wèn)題，宋丁認(rèn)為，政府可能采取“先易后難”策略，如對(duì)會(huì)員問(wèn)題通過(guò)“不再續(xù)費(fèi)”自然消化，對(duì)別墅則考慮引入舊改“房票制度”，以補(bǔ)償置換方式引導(dǎo)業(yè)主遷移，逐步解決產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝