每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 周程程    

每經(jīng)記者 周程程

4月27日，仲量聯(lián)行發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)金融：傳統(tǒng)與創(chuàng)新共進(jìn)》研究報(bào)告。

報(bào)告顯示，中國(guó)開(kāi)發(fā)商融資傳統(tǒng)上主要依賴(lài)境內(nèi)外銀行貸款、企業(yè)債和優(yōu)先票據(jù)。近年來(lái)，政策的轉(zhuǎn)變和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展致使開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人尋求如P2P借貸和眾籌等其他融資方式。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人邱義昇表示，隨著美聯(lián)儲(chǔ)逐漸淡化“量化寬松”計(jì)劃和加息，對(duì)于中國(guó)的開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人來(lái)說(shuō)，輕松融資或再融資的日子可能一去不復(fù)返。“開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人為取得所需資金、降低融資成本，需要將銀行貸款或公司債券等傳統(tǒng)融資方式與其他融資渠道雙管齊下。”

報(bào)告指出，積極尋求多元化的融資渠道，是所有房企的必然選擇。永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開(kāi)發(fā)等，成為近年來(lái)房企較為青睞的其他融資方式。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，雖然資產(chǎn)證券化目前在中國(guó)才剛剛起步，但是它具有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ型蔀橹袊?guó)開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人的主要融資選擇，更有可能改變中國(guó)房地產(chǎn)金融的整體發(fā)展格局。

目前，與中國(guó)開(kāi)發(fā)商最相關(guān)的資產(chǎn)證券化包括：商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）、住宅抵押擔(dān)保證券（RMBS）和資產(chǎn)擔(dān)保證券（ABS），其特征是有助于資產(chǎn)持有人在維持部分資產(chǎn)未來(lái)增長(zhǎng)潛力的同時(shí)釋放資產(chǎn)價(jià)值。

從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)等地資產(chǎn)證券化已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟。根據(jù)《Commercial Mortgage Alert》，2016年美國(guó)CMBS的發(fā)行總額達(dá)到760億美元，占全球CMBS發(fā)行量的98%。近年來(lái)美國(guó)CMBS的年發(fā)行量穩(wěn)定在金融危機(jī)之后的500億~1000億美元的水平。

報(bào)告指出，隨著中國(guó)人民銀行放松了對(duì)這類(lèi)結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售管制，2015年起它在中國(guó)市場(chǎng)逐漸流行開(kāi)來(lái)，但市場(chǎng)規(guī)模依然較小。若是與美國(guó)這樣的成熟市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場(chǎng)的規(guī)?？芍^滄海一粟。

但邱義昇判斷認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，資產(chǎn)證券化在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆ｈb于中國(guó)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模以及銀行和開(kāi)發(fā)商對(duì)另類(lèi)融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今后幾年的發(fā)行量勢(shì)必將逐漸走高。

近期的多起創(chuàng)新案例也印證了這一趨勢(shì)。例如2016年8月，光大房地產(chǎn)投資咨詢(xún)公司通過(guò)與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)首譽(yù)光控資產(chǎn)管理有限公司合作，在中國(guó)推出首款A(yù)BS產(chǎn)品，交易總額為16億元。

報(bào)告指出，另外一個(gè)蘊(yùn)含巨大市場(chǎng)空間的新型融資方式是REITs。與CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)的股權(quán)、而非債務(wù)實(shí)行證券化。它是一種能幫助資產(chǎn)持有人釋放其資產(chǎn)價(jià)值及為個(gè)人投資者提供房地產(chǎn)安全投資方式的金融產(chǎn)品，從開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人的角度看，REITs可成為降低債務(wù)杠桿率及獲取長(zhǎng)期融資的途徑。

報(bào)告指出，受制于法律和程序性障礙，中國(guó)目前尚未推出一款真正意義上的REITs產(chǎn)品。

周志鋒提醒說(shuō)，在中短期內(nèi)，即使政策制定者放松監(jiān)管，或者向投資者提供稅收優(yōu)惠，REITs離中國(guó)投資者也還是比較遙遠(yuǎn)的。“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙，目前很多資產(chǎn)的收益率僅為4%甚至更低。此外，沒(méi)有稅收優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)、缺乏REITs和資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)管理人才等也制約了REITs在中國(guó)的發(fā)展。”

不過(guò)，在周志鋒看來(lái)，盡管障礙重重，REITs依然被視為中國(guó)房地產(chǎn)融資的新出路。隨著投資者、開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人的觀念轉(zhuǎn)變，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，REITs能給投資者帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)，將成為機(jī)構(gòu)投資者主要的融資渠道，同時(shí)也為個(gè)人投資者提供了多一種的投資渠道，使他們能夠投資于房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品，相信REITs將在未來(lái)的幾年內(nèi)得到更多的討論。