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以悉尼為代表，澳洲樓市正在以軟著陸的方式結(jié)束長(zhǎng)達(dá)50年的超長(zhǎng)上漲周期。

房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)CoreLogic的最新房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，悉尼房?jī)r(jià)在過(guò)去的一年里下跌了7.4%，這是自1990年2月以來(lái)最大的年度跌幅。

CoreLogic的研究分析師Cameron Kusher在推特上發(fā)布的圖表顯示，在澳洲最大、最貴的住房市場(chǎng)悉尼，截至今年10月，房屋價(jià)格已經(jīng)從15個(gè)月前的周期性峰值下降了8.2%，這是30年來(lái)最快的下跌幅度。

《澳洲金融評(píng)論時(shí)報(bào)》最近調(diào)查的五位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，預(yù)計(jì)2019年澳大利亞全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)將繼續(xù)下跌，原因主要包括信貸持續(xù)緊縮、抵押貸款利率上升、以及新供應(yīng)激增導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)一步走軟。其中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)悉尼的下跌程度會(huì)拖累全國(guó)平均水平。

每位經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)測(cè)了2019年悉尼房?jī)r(jià)下跌的幅度。其中，Market Economics的Stephen Koukoulas最為悲觀，認(rèn)為2019年悉尼房?jī)r(jià)將跌7.5%至10%之間；而全國(guó)范圍來(lái)看，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌5％至7.5％。

昨日，澳洲聯(lián)儲(chǔ)維持基準(zhǔn)利率1.5%不變。這是50年以來(lái)的低點(diǎn)。分析普遍認(rèn)為，如果通脹展望仍然向好，澳洲聯(lián)儲(chǔ)下一步動(dòng)作將會(huì)加息。

盡管基準(zhǔn)利率維持不變，澳洲當(dāng)?shù)卮笮幸呀?jīng)有所行動(dòng)。今年9月，西太平洋銀行（Westpac）宣布將房貸利率上調(diào)14個(gè)基點(diǎn)，成為當(dāng)?shù)厮拇笮兄惺讉€(gè)加息的銀行。另有Suncorp和Adelaide Bank已經(jīng)跟隨加息。CoreLogic表示，盡管上述調(diào)整幅度并不算大，但也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到“一絲涼意”。

此外，持續(xù)加碼的信貸緊縮政策、悉尼大量的新住房供應(yīng)也使得房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步復(fù)蘇受阻。

華爾街見聞在會(huì)員專享文章《漲了50年后連跌11個(gè)月地產(chǎn)史上最長(zhǎng)牛市努力“軟著陸”》中提到，澳洲政府沒有急于求成地出臺(tái)任何直接干預(yù)樓市價(jià)格的政策或法規(guī)。無(wú)論是緊縮信貸還是限制境外人買房亦或是增加住宅供應(yīng)，都屬于樓市間接調(diào)控措施，通過(guò)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)購(gòu)房需求影響市場(chǎng)行情。但房?jī)r(jià)一路下滑，說(shuō)明市場(chǎng)價(jià)格對(duì)間接調(diào)控政策的感知也極為敏感。

房?jī)r(jià)下跌將持續(xù)多久？

Kusher發(fā)布的另一張圖表顯示，在過(guò)去的幾年里，每當(dāng)價(jià)格暴跌，悉尼房?jī)r(jià)需要幾年時(shí)間才能回到之前的周期性峰值。

比如，在1990年代初的經(jīng)濟(jì)低迷之后，悉尼的房?jī)r(jià)花了5年時(shí)間才回到先前的峰值，且僅是名義來(lái)看，排除這一時(shí)期的通脹考慮。

這引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)悉尼房?jī)r(jià)將在接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂，這可能會(huì)使悉尼經(jīng)歷現(xiàn)代史上最大的一次衰退，超過(guò)1990年代初的衰退，當(dāng)時(shí)正值澳洲1991年的最后一次衰退。

Kusher在推特上表示，這引發(fā)的另一個(gè)問(wèn)題是房?jī)r(jià)需要多長(zhǎng)時(shí)間才能回歸峰值。“從歷史上看，這可以很快，但往往發(fā)生在利率下降或政府刺激措施支持的背景下。但在這個(gè)階段看起來(lái)，兩者都不太可能。”