每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

今年2月，在大悅城的開(kāi)年工作會(huì)議上，董事長(zhǎng)姚長(zhǎng)林發(fā)表講話，稱(chēng)“2025年要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展”。

而截至2024年末，大悅城凈虧損29.77億元。

但僅僅半年，根據(jù)大悅城8月29日披露的2025年半年報(bào)，其凈利潤(rùn)從去年同期虧損3.64億元逆襲至盈利1.09億元，毛利率一口氣抬升13.76個(gè)百分點(diǎn)至36.35%。

這份成績(jī)單，對(duì)于整體仍在寒風(fēng)中打哆嗦的地產(chǎn)圈來(lái)說(shuō)，雖說(shuō)“火苗不大”，卻“足夠扎眼”。

大悅城的業(yè)績(jī)?cè)趺淳汀澳嬉u”了？大悅城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域到底賭對(duì)了什么？

大悅城控股董事長(zhǎng)姚長(zhǎng)林 圖源：“大悅城控股”微信公眾號(hào)

商業(yè)“賭注”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者首次與姚長(zhǎng)林有照面，還是去年9月大悅城商業(yè)REIT上市之時(shí)，姚長(zhǎng)林在深交所發(fā)表致辭，并在會(huì)后與管理層答謝媒體與投資人。

彼時(shí)，姚長(zhǎng)林接任大悅城董事長(zhǎng)差不多3個(gè)月，公司正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

這位新掌門(mén)人沒(méi)有選擇繼續(xù)走規(guī)模擴(kuò)張的老路，而是一上任就喊出了從“傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”向“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的口號(hào)。 

這在當(dāng)時(shí)看來(lái)更像是無(wú)奈之舉，但姚長(zhǎng)林顯然是認(rèn)真的。

今年4月，他推動(dòng)了大悅城堪稱(chēng)“刮骨療毒”式的組織架構(gòu)調(diào)整。將原來(lái)的7個(gè)區(qū)域公司砍成4個(gè)，沈陽(yáng)、西北等區(qū)域并入北京大區(qū)，浙江、南京區(qū)域則劃歸上海大區(qū)。

這波操作，也算是行業(yè)近兩年的慣例，地產(chǎn)行情不好，大家都在精簡(jiǎn)組織層級(jí)，為的是“提質(zhì)增效”。

而姚長(zhǎng)林真正核心的“賭注”還是放在了商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，這是業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

姚長(zhǎng)林團(tuán)隊(duì)敏銳抓住了“年輕力”這個(gè)關(guān)鍵詞，不再把購(gòu)物中心只當(dāng)成賣(mài)東西的地方。

大悅城推出的《新潮引力?青年文化白皮書(shū)》提到，他們用2000萬(wàn)會(huì)員數(shù)據(jù)和8億筆消費(fèi)記錄說(shuō)話。可以說(shuō)，把二次元、國(guó)潮、戶外這些年輕人的心頭好摸得門(mén)兒清。

今年5月和7月，大悅城在南昌和深圳的項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，根據(jù)半年報(bào)，南昌大悅城首日客流量為24萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額約1630萬(wàn)元；深圳大悅城首日客流量為42萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額約2000萬(wàn)元。

截至報(bào)告期末，大悅城共布局24個(gè)購(gòu)物中心，目前在建、籌建的項(xiàng)目共有7個(gè)。報(bào)告期內(nèi)，大悅城購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約220億元，同比增長(zhǎng)12.2%。

此外，大悅城還搭上了REITs的“東風(fēng)”。

2024年9月，以成都大悅城為底層資產(chǎn)的華夏大悅城REIT成功上市，這步棋打通了“投融建管退”的資本循環(huán)，讓重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)也能玩起輕資產(chǎn)游戲。

該REIT在發(fā)行時(shí)就獲得投資者踴躍認(rèn)購(gòu)，基金比例配售前認(rèn)購(gòu)金額累計(jì)48.124億元，遠(yuǎn)超擬募集規(guī)模33.23億元，很大程度上充實(shí)了大悅城的資金儲(chǔ)備。

先“止血”，再談未來(lái)

不過(guò)，隱憂也同樣存在。

2025年上半年，大悅城總資產(chǎn)較年初下降5.14%，連續(xù)多季度下滑：從2024年中到2025年中，公司總資產(chǎn)累計(jì)縮水超過(guò)200億元。

從財(cái)務(wù)角度解釋?zhuān)@是“存貨減少”：存貨賬面價(jià)值600.04億元較2024年末下降約14%，這一數(shù)據(jù)直接反映出大悅城在開(kāi)發(fā)投資上的極度謹(jǐn)慎。

公開(kāi)資料顯示，今年上半年大悅城并未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

而最近的一次拿地，是8月15日，大悅城間接非全資附屬公司三亞臻悅開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以7.84億元競(jìng)得三亞中央商務(wù)區(qū)東岸單元DA02-29-05A/B地塊，成交樓面價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。

這其中的邏輯也較為直觀。房子賣(mài)了不補(bǔ)貨，報(bào)表自然“縮表”。代價(jià)也直白：今年上半年大悅城的營(yíng)收同比下降5.29%，全口徑簽約金額僅86.4億元，這一銷(xiāo)售水平已回落至與一些區(qū)域型房企同一水平。

但姚長(zhǎng)林想得很清楚：先讓現(xiàn)金流回正，再談規(guī)模故事；先“止血”，再談未來(lái)。

若以結(jié)果導(dǎo)向看，數(shù)據(jù)驗(yàn)證了姚長(zhǎng)林賭對(duì)了。

今年上半年，大悅城經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比增長(zhǎng)38.15%至26.87億元，融資成本較去年末下降42個(gè)基點(diǎn)至3.64%，利息負(fù)擔(dān)也輕了（負(fù)債總額從去年同期的1478億元下降至今年上半年的1274億元），毛利率也從22.59%升至36.35%。

姚長(zhǎng)林接任董事長(zhǎng)這一年多，把大悅城的舵從“規(guī)模競(jìng)賽”硬掰向“運(yùn)營(yíng)競(jìng)賽”。

短期看，他賭對(duì)了：商業(yè)板塊貢獻(xiàn)了穩(wěn)定現(xiàn)金流，REITs打開(kāi)了輕資產(chǎn)閥門(mén)，公司暫時(shí)穿上了一件“救生衣”。長(zhǎng)期看，商業(yè)地產(chǎn)的賽道只會(huì)更加擁擠，競(jìng)爭(zhēng)者從房企擴(kuò)展到險(xiǎn)資、公募、外資，如何延續(xù)客流紅利，仍有待時(shí)間驗(yàn)證。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來(lái)源：“大悅城控股”微信公眾號(hào)